Le Pinel est-il rentable ?

PINEL

Le Pinel, qu’est ce que c’est ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière adopté en 2014 par le gouvernement Valls dans le cadre du Plan de Relance du Logement afin de favoriser la construction de biens immobiliers à destination locative en France.

Elle permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Reconduite pour une période de quatre ans à compter du 1er janvier 2018, les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont préservés malgré quelques ajustements.

Le dispositif offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € investis.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement.

Ce dispositif semble donc être avantageux, mais est-il vraiment rentable ?

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Les avantages fiscaux d'un investissement Pinel

Comme expliqué précédemment, la loi Pinel offre des avantages fiscaux en fonction de l'engagement que vous prenez sur la durée de location :

  • Pour un engagement de 6 ans de location obligatoire, profitez d’une réduction d'impôt de 12 % du montant du bien à l’achat ;
  • Pour un engagement de 9 ans de location obligatoire, profitez d’une réduction d'impôt de 18 % du montant du bien à l’achat ;
  • Pour un engagement de 12 ans de location obligatoire, profitez d’une réduction d'impôt de 21 % du montant du bien à l’achat.

Notez néanmoins que la réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales, globalement limitées à 10 000 € par an et par foyer et que la réduction d’impôt ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre.

Les avantages financiers d’un investissement Pinel

Le principal avantage financier réside dans le fait que comme pour tout investissement immobilier, il est possible d’acheter un bien Pinel en ayant recours à l’emprunt.

En effet, cela offre un effet de levier conséquent : avec par exemple 10 000€ d’apport, il vous est possible d’obtenir un bien d’une valeur de 150 000€ en ayant recours à un crédit. La valeur du bien étant équivalente à 15 fois votre investissement initial, les rendements possibles de votre bien sont logiquement eux aussi 15 fois plus élevés.

Cependant comme pour tout investissement avec effet de levier, celui-ci est également beaucoup plus risqué car les pertes éventuelles porteront sur le montant investi (apport + emprunt) et non sur le montant apporté.

Il est également possible d’acheter un logement Pinel sans apport.

En effet, la réduction d’impôt ainsi que les loyers encaissés financent en partie votre bien. Dans la plupart des cas, vous pouvez financer le reste de votre investissement Pinel à crédit en empruntant 100% du montant total de l’investissement comprenant le prix du bien immobilier et les divers frais. Pour cela il est néanmoins nécessaire d’avoir une capacité d’endettement adaptée à l’investissement.

Dernier avantage, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que vous percevez.

Quelles sont les contraintes du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel met en place différentes conditions d’éligibilité relatives au logement, à la location et à l’investissement qu’il est nécessaire de respecter pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux énoncés par la loi.

Les conditions sur le logement acheté

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement choisi doit respecter les conditions suivantes :

  • être neuf ou rénové ;
  • être acquis en l’état futur d’achèvement (avant que la construction du bien ne soit terminée) ;
  • bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012)
  • être achevé dans les 30 mois suivants la Déclaration d’Ouverture de Chantier
  • être loué dans les 12 mois qui suivent la remise des clés

Les conditions sur la location du logement

Concernant sa location, le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • le bien doit être mis en location sur une période minimum d’engagement de 6, 9 ou 12 ans
  • le bien doit être loué en qualité de résidence principale
  • la location doit être non meublée
  • le loyer doit respecter les plafonds de loyers établis selon la zone Pinel dans laquelle se situe le bien

Les conditions portant sur votre investissement

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

  • la valeur du bien à l’achat ne doit pas dépasser la somme de 300 000 € ;
  • la valeur du bien doit être de 5 500 € par m² maximum ;
  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€.

Par ailleurs et comme évoqué précédemment, le bien acquis doit se trouver dans une des zones dites “zones Pinel”. Ces zones, encore valables jusqu’en 2021, sont divisées en catégories :

Zone A bis : Paris et 68 communes environnantes.

Zone A : Petite couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton, Genevois français.)

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations dont les prix de l’immobilier sont élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales dont les prix de l’immobilier sont élevés ou à la limite de l'Île de France. L'éligibilité au dispositif Pinel en zone B2 est accordée par les préfets de région, au cas par cas.

Le plafonnement des loyers

Lorsque vous mettez en location un bien sous le régime Pinel, le loyer que vous imposez à vos locataires ne doit pas dépasser un certain montant fixé par la loi. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

Le plafond du loyer dépend de la surface du bien et de la zone dans laquelle il est situé, conformément au tableau ci-dessous :

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A titre de comparaison le loyer moyen à Paris (Zone A bis) est de 26,5€ le m2, 12,5€ le m2 à Lyon (Zone A), 11,40€ le m2 à La Rochelle (Zone B1) et 7,80€ le m2 à Tarascon (Zone B2).

Comme nous le constatons les plafonds de loyer Pinel peuvent déjà représenter un frein dans certaines agglomérations, et pourraient en représenter dans le futur pour d’autres zones en développement ou vouées à se développer et dont les prix de l’immobilier augmenteront logiquement par répercussion. Le plafonnement du loyer peut donc réduire la rentabilité de votre investissement.

Le plafond de ressources des locataires

Autre contrainte lorsque vous mettez en location un bien Pinel, vos locataires doivent avoir des revenus qui ne dépassent pas un certain plafond. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien, conformément au tableau ci-dessous :

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Selon la zone dans laquelle vous achetez votre bien, cette contrainte peut compliquer la recherche d’un locataire. Avec le Pinel, la probabilité que votre bien reste inoccupé pendant un certain temps est donc plus élevée que pour un bien standard. Notez par ailleurs que lorsque votre bien n’est pas loué, vous ne comptabilisez pas les années requises par la loi pour obtenir la défiscalisation.

Attention à la surcote de votre bien à l’achat

Attention aux programmes Pinel proposés notamment dans les métropoles régionales : certains logements neufs y sont vendus à des prix excessifs, parfois 30 à 40% plus cher que la moyenne pratiquée dans la région !

Cela s’explique par le fait que les promoteurs profitent de la motivation d’investisseurs Pinel peu regardants et convaincus de réaliser une bonne affaire à travers la défiscalisation de leur investissement. Bien entendu, le risque de surpayer un bien est de ne pas réaliser de plus-values à la revente, ou pire, de réaliser une moins-value. C’est là le piège le plus fréquent des achats en Pinel.

Il est également important que le bien plaise aux futurs locataires ou propriétaires, pour qui la proximité des transports en commun, des voies d'accès, des écoles, des commerces, ou encore des espaces verts, sera primordiale, sans oublier la qualité et l'esthétique de l'immeuble. Tenir compte de ces critères c'est prévoir l'avenir car ce logement sera un jour revendu ou transmis à un héritier qui l'habitera peut-être lui-même.

Dès lors, mieux vaut faire en amont une étude de marché sur le secteur sur lequel on souhaite investir afin de ne pas surpayer son bien et s’assurer que la demande locative est suffisante pour absorber une offre supplémentaire.

D'autres précautions sont à prendre, comme se renseigner sur la destination de l'immeuble: n'abrite-t-il que des locataires ou y a-t-il également des propriétaires occupants, garantie d'un meilleur entretien des parties communes ? Il faut aussi s'interroger sur le nombre de lots Pinel dans un même ensemble. Le risque est de voir tout le monde revendre en même temps à la fin de l'avantage fiscal, neuf ans ou douze ans après l'achat, et d’être alors contraint de baisser son prix pour trouver un acheteur.

Le Pinel est-il rentable ? Simulation

Pour évaluer la rentabilité, rien ne vaut un exemple concret, nous allons donc nous pencher sur le cas d’un bien proposé actuellement à la vente : un T2 de 45 m² à Toulouse.

Nos hypothèses

Caractéristiques du bien

Le bien en question est proposé à 197 500 euros (plus 6 000 euros de frais d’acquisition). Compte tenu de sa surface et de sa localisation, il peut être loué 508,54 euros par mois.

En retour, l’investisseur obtiendra jusqu’à 21% d’avantage fiscal calculé sur le prix de revient, soit 42 735 euros sur 12 ans : 4 070 euros par an pendant 9 ans (339,17 euros par mois) puis la moitié sur les 3 années suivantes. Nous considérerons un taux de vacances de location de 3% sur la période de détention du bien, autrement dit, le bien sera inoccupé pendant 3% de 12 ans soit un peu plus de 4 mois.

Frais et charges

Nous prévoyons que les frais d’acquisition s'élèvent à 6 000 euros auxquels s’ajoutent les frais d’assurance du crédit d’un montant de 10 368,75 euros et frais de garantie emprunteur pour 1 074,47 euros.

Il faut également prendre en compte la taxe foncière à payer par le propriétaire et qui s'élève à 1 180 euros par an ainsi qui les travaux d’entretien qui représentent un total de 3 000 euros sur 15 ans.

De plus, il est nécessaire de considérer 5% de frais d’agence à la revente du bien.

Financement

Nous supposerons que le bien est financé intégralement à crédit sur 15 ans, au taux de 1,3% plus 0,35% d’assurance, soit une mensualité de 1 265,87 euros.

Les frais d’acquisition (6 000 euros) sont pris en charge par l’investisseur.

Fiscalité

Nous supposerons que l’acquéreur est à la tranche marginale de 30% à l’impôt sur le revenu au régime réel (déduction des intérêts).

Economie globale du projet

La première année, en tenant compte de tous les éléments cités précédemment, l’investisseur devra fournir un effort d’épargne de 616,08 euros par mois pour réaliser l’opération.

Bien entendu, cet effort ira croissant, les déductions d’intérêts devenant au fil du temps moins importantes, l’effort d'épargne sera par exemple de 1 034,92 euros dès la 13ème année, l’acquéreur ne bénéficiant alors plus de la réduction d’impôt Pinel.

En imaginant que l’investisseur conserve le bien jusqu’au terme du crédit, le projet lui reviendra au total à 233 857 euros : 197 500 euros pour l’acquisition, 30 357 euros de frais de financement, 6.000 euros de frais d’acquisition.

L’opération pourra être financée à hauteur de 37,97% par les loyers bruts (88.790 euros) et de 18,27% par l’avantage fiscal (42.735 euros). Autrement dit, entre la mise en location et les gains fiscaux, l’investisseur ne paiera « que » 43,76% du total (102 332 euros sur 15 ans).

Un rendement très variable

Pour déterminer la rentabilité nette du projet, il faut raisonner en matière de flux. Concrètement, l’investisseur va décaisser de la trésorerie chaque année (son effort d’épargne nécessaire) et n’obtiendra qu’une seule rentrée d’argent à terme (le prix de revente net de son bien).

Comme le montre notre tableau, le taux de rentabilité interne (TRI) serait ici de 3,92% avec une revente du bien à son prix d’acquisition. Toutefois dans la pratique cela est rare. D’abord parce que les prix au départ sont souvent au-dessus du marché (du fait de l’avantage fiscal). Ensuite, parce qu’il faut tenir compte de la remise en état à la fin.

En prenant une hypothèse plus conservatrice d’un prix de revente net avec 20% de moins-value, le TRI tombe par exemple à 0,67%.

En clair, il faudrait placer l’effort d’épargne annuel au même taux pour obtenir un capital égal au prix de vente au bout de 15 ans. Hors sur 15 ans, de nombreux placements peuvent rapporter plus de 0,67% en moyenne par an !

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Raccourcir la durée

Il est également possible d’améliorer la rentabilité globale en revendant le bien plus tôt, c’est-à-dire dès la fin des avantages fiscaux, même si le crédit n’est pas totalement remboursé.

Imaginons une revente après 12 ans : l’investisseur encaissera le prix de vente (net de remise en état) et devra avec cet argent solder son crédit.

Il apparaît qu’un prix de revente de 197 500 euros (avant remboursement du crédit) ferait ressortir une rentabilité annuelle de 5,46%. Avec 20% de moins-value à la sortie, le TRI serait de 0,24% et il resterait 42 637 € à rembourser sur l’emprunt.

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Attention, pour un investissement Pinel dont le propriétaire ne trouverait plus de locataire au bout de 5 ans et perdrait l'avantage fiscal, celui-ci devrait rembourser les réductions fiscales dont il a bénéficié et la revente de son bien dans cet état ferait passer son taux de rendement à -30,61% !

Revente d’un bien Pinel

La revente avant date

La revente d’un bien Pinel avant la fin de son engagement implique automatiquement la cessation de l’avantage fiscal et le remboursement de ces avantages. La totalité des bénéfices acquis lors des exercices précédents doit alors être intégrée au revenu foncier de l’année en cours. Néanmoins, trois cas exceptionnels permettent de revendre son bien avant date :

  • le propriétaire ou son conjoint est déclaré invalide
  • le propriétaire ou son conjoint est décédé
  • le propriétaire ou son conjoint est licencié à l’initiative de son employeur (ce qui exclut le cas d’une rupture conventionnelle)

À ces conditions, l’administration fiscale autorise une revente immédiate du bien sans impact sur les réductions d’impôts acquises ou à venir.

La règle des trois ans

À la fin de sa durée d’engagement, le propriétaire peut, en théorie, revendre son bien sans contrainte, cependant il ne faut pas oublier la règle des 3 ans.

Comme pour tout investissement, si un propriétaire déclare un déficit foncier sur une année (lorsque les charges déductibles liées à votre bien sont supérieures au revenu brut foncier), il ne peut pas le céder pendant les trois années qui suivent, ce qui prolonge parfois le délai de location au-delà de la durée d’engagement Pinel.

Gare à l’impôt sur la plus-value

En cas de revente, un logement acquis dans le cadre d’un dispositif fiscal est soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières.

Il y a plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition majoré des frais de notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des dépenses de travaux.

Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux.

Les deux parts sont cependant dégressives à partir de la 6e année de détention et un bien est alors totalement exonéré au bout de 30 ans.

Conclusion : Le Pinel, c’est “OUI” ou c’est “NON” ?

Comme tout projet immobilier, le Pinel apparaît donc très sensible au prix de revente in fine et l’investisseur doit garder en tête qu’il prend un pari sur l’état du marché local à la revente.

Les biens Pinel sont souvent plus chers à l’achat du fait de l’avantage fiscal offert et que les logements sont neufs.

Dès lors les acquéreurs, comme pour toute décision de placement et d'épargne, doivent mesurer les risques. En immobilier, l'emplacement et la qualité de la construction sont des données fondamentales qui ne doivent pas être éludées par l'alléchante perspective d'une réduction d'impôt qui ne devrait finalement constituer qu’une valeur ajoutée et non une motivation d’achat.

Le Pinel est loin d’être une solution magique pour vous constituer une épargne. Ca sera “OUI”, si vous êtes convaincu de la qualité du bien et de votre capacité à réaliser une plus-value au terme de votre plan. Autrement, ça sera “NON”. Si pour vous la bonne opportunité ne se présente pas, privilégiez un placement financier lequel vous donnera plus de souplesse (en terme de liquidité). Et si vous visez la rentabilité à long terme, un placement en actions diversifiées (par exemple au sein d’une assurance-vie ou d’un PEA) peut être une solution à étudier !

D'autres précautions sont à prendre, comme se renseigner sur la destination de l'immeuble : n'abrite-t-il que des locataires ou y a-t-il également des propriétaires occupants, garantie d'un meilleur entretien des parties communes ? Il faut aussi s'interroger sur le nombre de lots Pinel dans un même ensemble. Le risque est de voir tout le monde revendre en même temps à la fin de l'avantage fiscal, neuf ans ou douze ans après l'achat, et d’être alors contraint de baisser son prix pour trouver un acheteur...

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