Comment faire un prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif ?

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Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, deux solutions s’offrent à vous pour acheter un bien. Soit vous l’acheter “cash” à partir de votre épargne, soit vous emprunter. Dans le second cas, un courtier immobilier comme Pretto peut s’avérer utile.

Même si faire un crédit immobilier a l’air d’être la solution la plus risquée, surtout si vous pouvez financer votre investissement avec votre apport personnel, c’est pourtant la solution la plus judicieuse pour de nombreuses raisons !

Lors d’un investissement locatif, les investisseurs ont des besoins de financement plus caractéristiques que s’ils achetaient une résidence principale. Il faut donc se renseigner afin de savoir comment optimiser la rentabilité de son investissement et réduire sa fiscalité.

Utilisez l’effet de levier !

Ce mot peut sembler compliqué mais pas de panique, nous sommes là pour vous éclairer !

Afin de comprendre le fonctionnement d’un effet de levier il faut d’abord préciser la notion de rendement locatif.

Le rendement net est le ratio entre le revenu net et le coût de l’investissement.

Pour calculer le rendement locatif, vous calculez votre revenu net auquel vous soustrayez l’investissement locatif. Voici la formule à utiliser :

Revenu net = Revenu Brut – intérêts d’emprunt – Taxe foncière – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune immobilière

Le rendement explique l’effet de levier. Le fait de s’endetter volontairement peut permettre d’acquérir un rendement net plus important que l’endettement qui a été réalisé. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Quand le coût du crédit est inférieur à ce que vous auriez pu gagner en laissant votre épargne à la banque, l’effet de levier s'accroît.

L’effet levier est très profitable pour plusieurs raisons. Tout d’abord il offre une garantie en cas de décès pour vos héritiers. L’assurance emprunteur à laquelle vous aurez souscrit paie le bien immobilier. L’épargne qu’il vous reste ainsi que le bien immobilier constitueront l’héritage que vous laisserez à vos proches.

Si vous faites un emprunt pour votre achat immobilier, vous versez des intérêts à la banque. En souscrivant un crédit immobilier, vous payez des intérêts. Mais grâce à l’effet de leviers les revenus que vous tirerez de la location du bien immobilier seront supérieurs aux intérêts que vous verserez. De la même façon les revenus de l’épargne placés seront supérieurs aux intérêts que vous verserez.

Pour résumer l’effet de levier permet un placement sur un produit profitable et un investissement dans l’immobilier locatif.

Améliorer votre fiscalité grâce au prêt immobilier

Le prêt immobilier est aussi très intéressant sur le plan fiscal. En effet il permet de réduire son impôt sur le revenu car tout d’abord les intérêts sont déductibles de l’impôt, de plus vous pourrez bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière.

Les intérêts sont déductibles de l’impôt car vous pouvez déduire, de la déclaration des revenus liés à la location de votre bien, les intérêts que vous payez sur l’emprunt contracté pour votre prêt immobilier.

Avec ce décompte vous pouvez arriver à un revenu foncier à zéro. De ce fait, les revenus que vous touchez sur votre investissement locatif ne sont pas imposés. Mais sachez que vous pouvez soustraire les intérêts liés à votre emprunt que jusqu’à la limite de zéro, vous ne pouvez pas engendrer de dette foncière.

Cependant, plusieurs dépenses peuvent être déduites donc si votre déficit foncier est à zéro grâce aux intérêts vous pourrez déduire ces autres dépenses de vos revenus imposables ce qui diminuera l’impôt que vous versez.

Pour optimiser votre fiscalité au maximum vous pouvez aussi utiliser des procédés tels que le Pinel, ou le Malraux. Vous devrez dans ces cas réaliser un investissement qui satisfait les termes imposés par cet investissement afin de pouvoir déduire un certain montant des impôts que vous aurez à verser.

Un prêt immobilier pour l’investissement locatif

En empruntant pour financer votre investissement locatif vous bénéficierez d’avantages à la fois financiers et fiscaux. Les banques vous offrent deux possibilités de prêt.

Le prêt amortissable et le prêt in fine.

Pour réaliser un investissement immobilier, vous avez plusieurs possibilités. La plus répandue est le prêt amortissable. Ce prêt dure la plupart du temps entre 5 et 25 ans. Les remboursements périodiques sont définis à l’avance et les intérêts dépendent du montant que l’emprunteur doit encore remboursé.

Cela signifie que les intérêts versés chaque mois vont diminuer au fur et à mesure du remboursement. C’est pourquoi si vous réalisez un investissement locatif il est préférable d’étendre au maximum la période de votre emprunt. Malheureusement il arrive souvent que les banques n’acceptent pas de signer un prêt pour une durée supérieure à 20 ans.

Le second type de prêt est le prêt in fine, ce prêt permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité. Ce prêt n’est accordé qu’à un certain type de client qui peuvent apporter de fortes garanties et il nécessite un apport minimal correspondant à 30% de la somme empruntée. Ce prêt est intéressant sur le plan fiscal car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et permettent de réaliser une importante économie d’impôts. De plus le capital est placé sur un contrat d’assurance-vie qui se valorise et permet de bénéficier d’un effet de levier.

Un prêt avec ou sans apport pour mon investissement locatif

Si vous avez déjà réalisé un emprunt vous ne serez pas étonnés par le fait que très fréquemment les banques requièrent un apport personnel couvrant au moins le montant des frais de notaire et des frais de garantie.

Cependant certaines banques proposent de prêter une somme qui couvre le prix du bien et les frais annexes. Pour bénéficier d’un tel prêt il faut être en capacité de rassurer les banques : elles seront par exemple plus enclines à offrir un tel prêt à un emprunteur qui est déjà propriétaire donc qui a des garanties plutôt qu’à un candidat qui voudrait faire son premier crédit immobilier.

La banque étudie avec soin le projet des investisseurs et utilise les calculs suivants pour vérifier que le client ne sera pas trop endetté.

Le calcul standard : (Mensualité du prêt locatif + mensualité du prêt pour votre résidence principale si existante) / (revenus locatifs pondérés à ~70% + revenus professionnels) * 100

Le calcul différentiel : (mensualité du prêt locatif - les revenus locatifs pondérés à ~70% + mensualité résidence principale) / les revenus professionnels

C’est le calcul standard qui est le plus souvent utilisé même si le calcul différentiel est souvent plus avantageux pour les clients.

Comment réaliser le meilleur prêt pour votre projet d’investissement locatif ?

Comme cela est montré tout au long de cet article, emprunter pour réaliser un investissement locatif n’est pas toujours facile et il faut être bien renseigné pour optimiser son rendement et réduire sa fiscalité.

Pour réaliser un bon investissement locatif nous vous conseillons de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Grâce à un expert du prêt immobilier vous pourrez obtenir la meilleure offre possible de la part des banques.

Pretto est un courtier en ligne dont les experts sont des professionnels du crédit avisés et conscients du stress lié à un projet immobilier. Accompagné par votre expert crédit jusqu’à la signature de votre prêt, optimisez votre projet et décrochez le meilleur taux – sans frais, sans engagement !

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