SCPI : fonctionnement, risques et performances

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La SCPI rencontre un succès grandissant auprès des investisseurs. En 2017, c’est 6,3 milliards d’euros investit dans des parts de SCPI contre 5,6 milliards en 2016 et 2,5 milliards en 2010.

Fonctionnant comme une société classique, la SCPI exploite un parc immobilier et reverse une partie des loyers à ses souscripteurs.

Certaines SCPI peut peuvent être souscrite au sein d’un contrat d’assurance-vie multisupport.

Les points à retenir :

  • La SCPI est une société civile permettant d’investir indirectement dans le marché de l’immobilier avec un faible apport ;
  • La SCPI ont des rendements intéressants mais les risques ne sont pas inexistants ;
  • Les parts de SCPI constituent un support intéressant pour une assurance-vie en réduisant l’impôt à payer.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société civile (par opposition aux sociétés commerciales) ayant pour activité prépondérante l’achat et la gestion de biens immobiliers dans le but d’en tirer des rendements locatifs et/ou effectuer des plus-values immobilières. Les revenus tirés de la location et de la vente des biens immeubles constituent la principale voire l’unique source de revenu de la SCPI.

Chaque année, après imputation des charges inhérentes à la gestion et l’entretien du patrimoine immobilier, la SCPI va dégager des bénéfices dont la quote part va être redistribuée sous la forme de revenus fonciers et/ou de plus-values aux associés investisseurs (il se peut que la SCPI génère aussi des revenus de capitaux mobiliers lorsqu’elle réalise des placements de trésorerie). La redistribution se fait au prorata du nombre de parts sociales détenues par chacun d’eux.

En somme, être investisseur d’une SCPI revient à être indirectement propriétaire d’une partie d’un parc immobilier sans en assumer la gestion quotidienne.

Il existe 3 grandes familles de SCPI selon la nature de leur activité :

  • la SCPI de rendement ;
  • la SCPI fiscale ;
  • la SCPI de plus-values.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement mise l’essentiel de son activité sur la perception de revenus locatifs des immeubles détenus tout en cherchant à valoriser son capital (les parts sociales).

A ces fins, elle verse régulièrement des revenus à ses associés sous la forme d’acompte sur dividendes, trimestriellement, mensuellement ou semestriellement.

Selon le type d’investissement réalisé par la SCPI de rendement, il est possible d’en distinguer plusieurs types :

  • la SCPI de rendement diversifié : immeubles de toutes natures (bureaux, commerces, habitations...) ;
  • la SCPI de rendement de bureaux : l’essentiel des revenus locatifs est issu de la location de bureaux ;
  • la SCPI de rendement européenne : investissement immobilier au sein de l’union européenne pour plus de diversification (décorréler le risque) ;
  • la SCPI de rendement de commerces : les revenus sont tirés des loyers issus de baux commerciaux ;
  • la SCPI de rendement régionale : les investissements immobiliers sont réalisés en dehors d’Ile-de-France ;
  • la SCPI de rendement spécialisée : catégorie hétéroclite de SCPI de rendement où les investissements immobiliers sont réalisés dans des branches spécifiques.

La SCPI de plus-value ou de capitalisation

Contrairement au SCPI de rendement, les SCPI de plus-value vont chercher à réaliser l’essentiel des revenus sur l’achat/vente d’immeuble afin d’en réaliser des plus-values.

Du fait de l’irrégularité des revenus tirés de la vente, les rendements pour les associés sont plus disparates et n’interviennent pas de façon régulière (certaines peuvent néanmoins proposer des dividendes réguliers). L’objectif principal de la SCPI de plus-value est de valoriser les parts sociales afin d’assurer une meilleure plus-value pour l’investisseur en cas de cession.

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale fonctionne de la même manière qu’une SCPI de rendement à la différence qu’elle va chercher à diminuer l’impôt à payer pour les investisseurs en investissant dans des actifs immobiliers éligibles aux dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Malraux…) ou en réalisant des déficits fonciers.

De facto, l’essentiel des investissements de la SCPI fiscale se fera dans des logements neufs de centre-ville ou dans des activités de rénovation.

Selon le dispositif de défiscalisation choisie, la SCPI fiscale se décompose en plusieurs catégories :

  • la SCPI Pinel : elle permet une réduction d’impôt pour l’investisseur entre 12 et 21% du montant investi ;
  • la SCPI de déficit foncier : il s’agit d’une SCPI réalisant notamment des travaux de rénovation afin de dégager un déficit foncier déductible (sans limite contrairement aux niches fiscales) entre les mains des associés (il est nécessaire que l’associé génère en outre des revenus fonciers pour que cela soit intéressant) ;
  • la SCPI Malraux : L’idée est de bénéficier des réductions d’impôt de la loi Malraux proportionnels aux montants des travaux de réhabilitation d’immeubles dans certains secteurs géographiques.

Remarque : L’ensemble des réductions d’impôt (à ne pas confondre avec les déductions fiscales des déficits) et de crédit d’impôt toutes sources confondues ne peuvent dépasser 10 000 euros.

Comment fonctionne une SCPI ?

La SCPI fonctionne comme une société classique. Elle est constituée au moyen d’un capital social divisé en part sociale conférant la qualité d’associé à leur détenteur.

La SCPI est dite transparente fiscalement c’est à dire qu’elle n’est pas directement soumise à l’impôt, ce mécanisme implique un certain nombre de conséquences fiscales pour l’investisseur.

La logique de détention de parts sociales

Lorsque vous désirez investir dans une SCPI, vous n’achetez pas directement les immeubles qu’elle détient : vous achetez une partie de son capital social soit des parts sociales.

Les parts sociales de SCPI confèrent à certains nombres de droit inhérent à la personne de l’associé:

  • un droit d’information sur la gestion de la SCPI ;
  • un droit de vote lors des assemblées générales ordinaires (approbation des comptes) et extraordinaires (nomination du gérant, émissions de nouvelles parts sociales, modification des statuts de la SCPI…) ;
  • un droit financier sur la quote part des bénéfices réalisés par la SCPI (on ne parle pas de dividendes pour les distributions de bénéfices de SCPI).

Il existe plusieurs manières de détenir des parts de SCPI en direct :

  • souscrire à des parts sociales nouvellement émises suite à une augmentation de capital ;
  • acheter des parts sociales à un associé souhaitant en céder tout ou partie.

Remarque : Certaine SCPI peuvent être à capital variable c’est à dire qu’elles peuvent augmenter ou diminuer leur capital dans un intervalle définit sans avoir à procéder à une augmentation de capital. Il est donc plus facile d’intégrer ce type de SCPI et de liquider ses parts sociales.

Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être souscrites de manière indirecte en tant que support de contrat d’assurance-vie. Dans ce cas de figure, vous ne bénéficier pas de la qualité d'associé de SCPI (donc des droits en résultant) mais des rendements à proportion de sa performance économique à une fiscalité, le plus souvent, bien plus avantageuse.

La fiscalité applicable pour l’investisseur associé de SCPI

Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes c’est à dire que ce sont les associés qui s'acquittent de l’impôt sur le revenu en fonction des résultats générés et de leur poids dans le capital social. La SCPI ne paye pas d’impôt contrairement aux autres sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

C’est grâce à ce mécanisme que les SCPI fiscales peuvent exister : la transparence fiscale permet aux associés de bénéficier des réductions fiscales issues des opérations réalisées par la SCPI (investissement dans le neuf, rénovation de bâtiment...).

L’associé de SCPI peut être soumis, selon les opérations réalisées par la société, à:

  • l’impôt sur le revenu pour les revenus fonciers (revenus de locations nues) ;
  • l’impôt sur les plus-values immobilières (19%) lorsque la SCPI vend un immeuble ;
  • aux prélèvements sociaux (17,2%).

Remarque : L’investisseurs peut opter pour le régime micro-foncier dès lors que ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. Ce régime permet d’obtenir un abattement de 30% sur les revenus fonciers sans la possibilité néanmoins de déduire un éventuel déficit foncier.

De même l’associé peut aussi, lorsqu’il décide de liquider son investissement, vendre ses parts de SCPI. Si les parts sociales de SCPI ont pris de la valeur, il va dégager une plus-value imposable.

La plus-value imposable se voit appliquer un abattement fiscal proportionnel à la durée de détention des parts :

  • 6% par an pour une cession intervenant entre la 6e et la 21e années ;
  • 100% (exonération totale de l’impôt sur les plus-values) à partir de la 22e année.

Le reliquat, s’il y a lieu, est imposé dans les conditions de droit commun à l’impôt sur le revenu.

De même, le cessionnaire de SCPI doit s’acquitter de prélèvement sociaux (17,2%) après application d’un abattement de :

  • 1,65% par an pour une cession intervenant entre la 6e et 21e année ;
  • 1,6% la 22e
  • 9% par an entre la 23e et la 30e année
  • exonération totale de prélèvement sociaux à partir de la 30e année.

Faut-il investir dans une SCPI ?

La SCPI constitue un placement assez peu risqué de par son sous-jacent immobilier. Elle permet d’assurer des revenus réguliers à des rendements supérieurs aux actifs immobilisés sans risques (assurance vie fonds en euro par exemple). En outre, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct dont le coût d’entrée peut s’avérer exorbitant, empêchant une diversification raisonnable de vos placements, les parts de SCPI peuvent être souscrites pour quelques milliers d’euros.

Néanmoins, la détention en direct de part de SCPI peut poser des difficultés en termes de liquidité selon la SCPI.

Quels sont les rendements d’une SCPI ?

Le taux de rendement moyen d’une SCPI de rendement est de 4,5% annuel, soit deux à trois fois le taux de rendement annuel d’un fonds en euros. Attention néanmoins, malgré la relative régularité des rendements des SCPI, le capital de celles-ci n’est pas garanti ! Cette performance moyenne est assez homogène entre les différentes SCPI existantes. Les meilleures SCPI auront néanmoins une performance de 5% à 6% quand les moins bonnes auront des rendements inférieurs à 3%. Notez que les rendements des SCPI sont en baisse continuelle depuis plus de dix ans et que cette tendance devrait se prolonger.

Quant aux SCI fiscales, la rentabilité est plus difficile à apprécier puisqu’elle dépend de votre situation financière et de votre patrimoine. Il convient dès lors d’apprécier le taux de rendement inhérent à son activité immobilière mais aussi les économies d’impôt en résultant pour connaître votre véritable taux de rendement.

Dans le choix de la SCPI, il convient néanmoins d’aller plus loin que le simple taux de rendement. En effet, un taux de rentabilité peut signifier que la SCPI a investi dans des actifs immobiliers relativement risqués. En cas de revers de marché, les SCPI qui affichaient des forts taux de rentabilité peuvent devenir celles qui vous feront subir le plus de pertes ! Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur la nature des investissements réalisés par cette dernière et d’apprécier le risque pour chaque SCPI.

Les placements en SCPI sont-ils risqués ?

Les SCPI ont une prépondérance immobilière c’est à dire que les actifs constituant le patrimoine de cette dernière sont fortement corrélés. Ainsi, en cas de tension sur le marché immobilier, voire en cas de crise immobilière, les SCPI peuvent se retrouver sans marge de manoeuvre pour adapter la stratégie d’investissement. Il existe donc deux risques principaux:

  • un risque de marché, c’est à dire le risque que les prix des actifs de la SCPI baissent et que vous soyez obligé de revendre vos part avec une moins value;
  • un risque de liquidité, c’est-à-dire, le risque que vous soyez dans l’incapcité de revendre vos parts alors que vous avez besoin de votre argent. Cela peut intervenir en cas de forte dépression du marché immobilier. Pour honorer le rachat de vos parts, la SCPI pourrait se voir dans l’obligation de vendre certains de ses biens qui, en raison de l’état du marché, pourraient ne pas trouver preneurs.

Par ailleurs, contrairement aux fonds en actions côtés en continue, la valorisation des parts des SCPI ne fait pas l’objet d’une telle actualisation. Lorsque vous souscrivez à une SCPI, la valeur de la part n’est pas un prix de marché fidèlement représentatif de la valeur des biens sous-jacents. Vous risquez donc d’avoir de mauvaises surprises le jour où le prix des parts est actualisé.

Il existe aussi un risque concernant la fiscalité. La fiscalité liée à la détention de biens immobiliers étant souvent revue à la hausse, l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) en est un bon exemple. Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier est moins risqué qu’un investissement en actions par exemples, mais aussi moins rémunérateur sur le long terme.

Les frais et la fiscalité, gros inconvénient des SCPI

Les frais liés à l'investissement dans une SCPI sont élevés. C’est là un des gros défauts des SCPI. Il existe des frais de gestion, contenus à moins de 1% par an en général. Mais surtout, il faudra compter environ 10% à 12% de frais d’entrée ! Autrement dit, avec un rendement moyen de 4,5%, il faudra donc attendre trois ans avant que votre investissement ne commence à être rentable. Ainsi, il peut être plus rentable d’investir dans des foncières cotées pour éviter ces frais.

Deuxième inconvénient, les rendements d’une SCPI classique se voient imposés comme des revenus locatifs. Comme nous l’avons vu, les versements de la quote part des bénéfices fonciers d’une SCPI détenu en direct sont soumis à :

  • l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale d’imposition correspond à votre revenu fiscal;
  • aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Si vous avez la chance d’être imposé à la tranche marginale de 41% par exemple (pour des revenus de plus de 70 000 € annuels pour une personne seule) alors votre rendement net d’impôt est de prélèvements sociaux est réduit de plus de moitié. L’assurance-vie peut être une solution pour réduire cette fiscalité.

La SCPI et l’assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent constituer un support pour votre contrat d’assurance-vie en ce qu’elle offre un avantage fiscal indéniable. De plus, le contrat étant passé avec votre assureur, vous n’avez pas à supporter le risque de liquidité des parts de SCPI.

L’avantage fiscal de la SCPI en assurance-vie

En logeant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les rendements et les plus-values de vos parts seront soumis à la fiscalité de l’assurance-vie. Or, l’assurance vie répond à un régime dérogatoire en matière de fiscalité et permet de capitaliser les revenus issus des parts de SCPI sans entrer directement dans votre revenu imposable (du moins tant qu’aucun retrait ou rachat n’est effectué).

Ainsi, tant que vous n’effectuez aucun retrait aucun impôt n’est dû. Ce mécanisme permet de différer l’impôt à payer en optant pour une année où vous constatez des revenus inférieurs pour effectuer un retrait.

Et lorsque vous effectuez un rachat total ou partiel, vous bénéficiez de l’imposition sur les revenus du capital (flat-tax à 30%, charges sociales comprises). Et si votre contrat à plus de huit ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) et d’une imposition réduite!

Il convient dès lors d’être lucide sur votre situation patrimoniale : si vous êtes imposé dans les tranches hautes de l’imposition (à partir de 30%), l’assurance-vie sera bénéfique.

L’incompatibilité entre SCPI fiscale et assurance-vie

La détention de parts de SCPI fiscale dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ne permet pas de bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la SCPI fiscale.

En effet, l’absence de détention directe des parts de SCPI lorsque vous êtes dans le cadre d’une assurance vie, vous empêche de bénéficier des réductions fiscales découlant de la SCPI fiscale. Les rendements sont donc potentiellement moins intéressants pour un degré de risque similaire.

L’avantage de souscrire à une SCPI en direct : l’effet de levier

Reste qu’il existe un avantage de souscrire à une assurance-vie en direct, c’est de pouvoir s’endetter. Comme pour l’achat d’un logement, vous pouvez contracter un prêt immobilier pour acheter des parts de SCPI. Cela permet de multiplier les gains pour une même mise de départ : on parle d’effet de levier. Attention toutefois, si les gains potentiels sont multipliés, c’est aussi le cas des moins-values potentielles à la revente !

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