Il est possible de revendre ses parts de SCPI, mais la liquidité de ces placements collectifs n’a jamais été aussi contrastée depuis le retournement du marché en 2024. La tendance actuelle combine files d’attente qui s’allongent pour une partie du marché, décotes à la revente, disparités selon les sociétés de gestion et arbitrage entre rendement et flexibilité.
Comprendre la liquidité des SCPI
La liquidité d’une SCPI dépend fortement de son modèle (capital fixe ou variable), du niveau de la collecte et des mouvements sur le marché secondaire. Depuis un an, revendre ses parts peut s’avérer bien plus long que prévu. En 2025, environ 2,7% de la capitalisation totale des SCPI est constituée de parts en attente de retrait, soit un stock supérieur à 2 milliards d’euros.
Les supports les plus exposés sont généralement ceux investis dans l’immobilier de bureaux, touchés par la baisse des valeurs et une hausse des demandes de sortie. Néanmoins, près de la moitié des SCPI continuent à collecter normalement et à offrir une liquidité correcte à leurs investisseurs
Comment se passe concrètement la revente d’une part de SCPI ?
Pour revendre ses parts de SCPI, il faut déposer un ordre de retrait auprès de la société de gestion. Celle-ci doit trouver un acheteur, soit via la collecte de nouveaux souscripteurs (SCPI à capital variable), soit sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe). En 2025, la file d’attente pour certains véhicules atteint plusieurs années, avec parfois des décotes de 10 à 30% sur le prix de part.
Il faut anticiper des frais : droit d’enregistrement (variable selon le support), commission de cession, fiscalité sur la plus-value.
Pour approfondir la structure et le fonctionnement des SCPI, une définition des SCPI est accessible sur le site de Pierre Papier.
Pourquoi la revente est-elle devenue plus difficile en 2025 ?
Ce ralentissement s’explique par :
- une remontée des taux, rendant la pierre-papier moins attractive face aux placements sans risque,
- une baisse des prix de parts et des dividendes sur de nombreux supports,
- l’augmentation des files de retrait, allongeant encore les délais de sortie.
À l’inverse, certaines jeunes SCPI affichent encore une collecte positive, ce qui garantit une revente plus fluide, ou du moins à horizon raisonnable.
Les bonnes pratiques pour préparer la revente
Pour limiter le risque d’illiquidité :
- privilégier des SCPI diversifiées couvrant différents secteurs (santé, logistique, résidentiel) réputées pour leur dynamique de collecte,
- anticiper un horizon long (au minimum 8 à 10 ans),
- surveiller régulièrement les bulletins de la société de gestion sur la situation des parts en attente et les politiques de remboursement adoptées.
En cas de blocage, le recours à un marché secondaire dynamique ou à la vente de gré à gré peut accélérer l’opération, moyennant une décote.
Pour optimiser votre liquidité à court terme sans sacrifier le rendement, comparez des solutions simples comme le compte à terme ou les livrets boostés, utiles en phase d’arbitrage. Si vous passez par les marchés, privilégiez des intermédiaires sûrs et consultez la liste des courtiers régulés par l’AMF pour rester dans un cadre contrôlé. Ces options permettent d’attendre sereinement une opportunité d’investissement plus stratégique, tout en gardant une partie de l’épargne disponible.
Faut-il encore investir en SCPI malgré la faible liquidité ?
La SCPI ne doit pas être considérée comme un placement liquide. Cependant, avec des taux de distribution 2025 variant de 4,5% à 6%, la pierre-papier garde des atouts. Pour les profils long terme, elle reste pertinente à condition de bien diversifier.
Pour ceux qui veulent accéder aisément à leur capital, il reste judicieux de comparer avec d’autres véhicules immobiliers : SCI, OPCI, crowdfunding.
En conclusion, la revente des parts de SCPI est possible mais moins automatique et plus incertaine qu’auparavant. Investir exige désormais de la patience, une sélection rigoureuse et un suivi attentif du marché pour saisir les signaux de tension.
FAQ — revendre parts de SCPI
Quels sont les délais de revente des parts de SCPI ?
Selon la structure (à capital variable ou fixe), la cession peut aller de quelques jours à plusieurs semaines, le temps de trouver une contrepartie ou d’être servi sur le carnet d’ordres.
La valeur de retrait est-elle toujours égale au prix d’achat ?
Non, la valeur de retrait peut différer du prix de souscription en fonction des frais et des réévaluations du patrimoine, ce qui peut créer un écart à la hausse ou à la baisse.
Quelles bonnes pratiques pour préparer une cession de parts ?
Anticiper le calendrier, vérifier la fiscalité de la plus-value, demander le dernier bulletin trimestriel et comparer les modalités de rachat de la société de gestion avant d’initier l’ordre.
