Revendre des parts de SCPI est possible, mais rarement immédiat. La sortie dépend d’un acheteur, pas de votre seule décision. L’AMF le rappelle sans détour : la SCPI est un placement peu liquide, et le délai entre l’envie de vendre et la vente effective peut être long. Tout se joue sur le type de SCPI et sur la façon dont vous formulez votre demande.
Pourquoi une part de SCPI ne se revend pas en un clic
Une SCPI n’est pas cotée en bourse. Il n’existe donc pas de marché continu où un acheteur attend toujours en face. Selon l’AMF, les conditions de cession, délais comme prix, varient avec le marché de l’immobilier, celui des parts de SCPI et la facilité à trouver un acquéreur.
C’est pour cette raison que l’AMF parle de placement de long terme, sur une durée de 10 à 20 ans. Elle conseille de n’y placer que des sommes dont vous n’aurez pas besoin avant des années.
Comment se passe la revente selon le type de SCPI
SCPI à capital variable : la demande de retrait
La plupart des SCPI sont à capital variable. Pour sortir, vous adressez une demande de retrait à la société de gestion. Elle rembourse vos parts avec l’argent des nouveaux souscripteurs. Pas de nouveaux souscripteurs, pas de remboursement, sauf si la SCPI dispose d’un fonds de remboursement prévu à cet effet.
Dans une SCPI à capital variable, le prix de retrait est fixé par la société de gestion, rappelle l’AMF dans sa fiche consacrée aux SCPI. Il correspond le plus souvent au prix de souscription diminué de la commission de souscription, selon le calcul précisé dans la note d’information de chaque SCPI. Vous récupérez donc en général moins que le prix payé à l’entrée, même si la valeur des immeubles n’a pas bougé.
SCPI à capital fixe : l’ordre de vente
Pour une SCPI à capital fixe, vous passez un ordre de vente sur le marché secondaire, organisé par la société de gestion. Le prix résulte de la confrontation de l’offre et de la demande, inscrite sur un carnet d’ordres rendu public. Un droit d’enregistrement de 5 % du prix d’exécution s’ajoute, souvent payé par l’acheteur, selon l’AMF.
La vente de gré à gré
Vous pouvez aussi trouver vous-même un acheteur et fixer le prix avec lui. Les statuts peuvent soumettre cette cession à l’agrément de la société de gestion.
| Mode de sortie | Qui fixe le prix | Durée de validité de la demande |
|---|---|---|
| Demande de retrait (capital variable) | La société de gestion | Aucune limite |
| Ordre de vente (capital fixe ou capital variable suspendu) | L’offre et la demande | 12 mois, prorogeables 12 mois sur demande |
| Gré à gré | Vous et l’acheteur | Selon votre accord |
Sources : AMF, fiche SCPI et dossier du médiateur de février 2025.
Le piège à éviter : renouveler sa demande de retrait
Le médiateur de l’AMF a publié en février 2025 un dossier sur une épargnante en attente de remboursement. Sa société de gestion lui annonçait que sa demande expirerait au bout de 12 mois. C’était faux.
Une demande de retrait n’a pas de durée de validité. Elle reste inscrite au registre, par ordre chronologique, jusqu’à son exécution. La renouveler peut même vous faire perdre votre rang dans la file.
Autre garde-fou prévu par le Code monétaire et financier : quand les demandes de retrait en attente depuis plus de 12 mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion doit prévenir l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois. Celle-ci peut décider de suspendre la variabilité du capital et d’organiser un marché par confrontation des ordres. Vos parts passent alors par un ordre de vente.
Préparer la revente avant d’en avoir besoin
- Lisez les bulletins trimestriels d’information. Ils indiquent le nombre de parts en attente de retrait et le nombre de retraits exécutés sur la période. C’est le meilleur thermomètre de la liquidité réelle.
- Vérifiez dans la note d’information si un fonds de remboursement existe, et à quel prix il rachète les parts.
- Anticipez la fiscalité de la plus-value et les frais de cession avant de fixer un prix.
- Gardez une épargne de précaution disponible à côté, pour ne jamais être contraint de vendre au mauvais moment.
Pour patienter pendant une phase d’arbitrage, des supports simples comme le compte à terme ou les livrets boostés gardent une partie de l’épargne disponible. Si vous passez par les marchés financiers, vérifiez que votre intermédiaire est autorisé en consultant notre liste des courtiers régulés par l’AMF.
Faut-il encore investir en SCPI ?
Pour replacer la SCPI dans une stratégie d’ensemble, notre guide SCPI et diversification du patrimoine présente son fonctionnement, ses frais et ses risques.
La réponse dépend de votre horizon. Pour comprendre la structure d’une SCPI, une définition des SCPI est proposée par Pierre Papier. Le point à retenir est ailleurs : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, les revenus peuvent baisser et la valeur de revente peut être inférieure au prix d’achat.
Si vous pouvez immobiliser cette somme une décennie ou plus, la SCPI peut diversifier une épargne déjà constituée. Si vous risquez d’en avoir besoin avant, elle n’est sans doute pas adaptée. Mieux vaut le savoir avant de signer qu’au moment de vendre.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour revendre des parts de SCPI ?
Aucun délai n’est garanti. Pour une SCPI à capital variable, tout dépend des nouvelles souscriptions disponibles en contrepartie. L’AMF évoque des délais de plusieurs semaines, voire plusieurs mois, et parfois bien plus quand la collecte se tarit.
La valeur de retrait est-elle égale au prix d’achat ?
Pas forcément. Dans une SCPI à capital variable, le prix de retrait correspond le plus souvent au prix de souscription diminué de la commission de souscription, selon la note d’information. Il peut aussi baisser si la société de gestion révise le prix de la part à la suite d’une baisse de valeur des immeubles.
Faut-il renouveler une demande de retrait au bout d’un an ?
Non. Une demande de retrait reste valable sans limite de durée tant que vous ne la révoquez pas. Seul l’ordre de vente, sur le marché secondaire, a une durée de validité de 12 mois.
Sources
- AMF : SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier.
- AMF, médiateur : SCPI : les demandes de retrait sont sans durée de validité, 3 février 2025.
